La rivalutazione degli immobili delle societa'
Il Governo, con Decreto Legge approvato Venerdi' 28 Novembre 2008, ha varato una serie di misure in funzione del quadro strategico nazionale, tra le quali la rivalutazione dei beni immobili delle imprese.
Per le piccole e medie imprese che non adottano i principi contabili internazionali è concesso di adeguare in bilancio i valori contabili degli immobili posseduti, tranne le aree fabbricabili ed i beni merce, mentre, per quelle assoggettate alla normativa Ias, è data possibilità di eliminare i disallineamenti generati fino al 2007 dalle regole fiscali previste dal D. Lgs. 38/05.
La rivalutazione - principi nazionali.
La rivalutazione, da applicarsi nel bilancio 2008, ha in primo luogo la finalità civilistica di evidenziare il reale valore del bene e, quindi, una maggiore patrimonializzazione. Non può, però, riguardare le aree fabbricabili nè gli immobili (terreni o fabbricati) alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d'impresa. L'azienda che provvederà a questo tipo di adeguamento dovrà applicare un criterio di valutazione omogeneo per i beni della stessa categoria, distinguendo gli immobili ammortizzabili da quelli non ammortizzabili, e iscrivendo i maggiori valori in una riserva in sospensione di imposta, che può essere affrancata applicando un'imposta sotitutiva del 10%. Da un punto di vista fiscale è prevista la deduzione dei maggiori ammortamenti a partire dal terzo esercizio successivo a quello di riferimento (ossia dal 2011). Il contribuente dovrà pertanto corrispondere entro il 16 giugno 2009 un'imposta sostitutiva pari al 10%, ridotta al 7% per gli immobili non ammortizzabili (fabbricati di civile abitazione), con possibilità di rateazione triennale maggiorata di interessi annui del 3%.
Gli effetti fiscali della rivalutazione vengono meno se i beni sono ceduti prima dell'inizio del quarto esercizio successivo, quindi anteriormente al 1 gennaio 2012. In questo caso la plusvalenza o minusvalenza è calcolata senza tener conto del maggior valore affrancato.
Il riallineamento - principi IAS.
Come inizialmente accennato, il Decreto Legge introduce delle modifiche anche per le imprese assoggettate ai principi contabili internazionali, favorendo il riallineamento delle differenze iscritte, fino al 2007, in seguito all'adozione della normativa Ias mediante la procedura dell'affrancamento.
Sono previste due tipologie di riallineamento (a pagamento): la prima, detta affrancamento integrale, in cui il saldo globale netto positivo è assoggettato a imposte ordinarie, con possibilità di dedurre in cinque anni l'eventuale valore negativo; la seconda, affrancamento per singole fattispecie, pagando sui saldi positivi affrancati l'imposta sostitutiva del 16%.
Un ulteriore affrancamento riguarda le differenze emerse in sede di Fta in seguito all'eliminazione di ammortamenti o fondi già dedotti che avevano mantenuto rilevanza fiscale. Il riconoscimento di questi valori comporta il pagamento della sostitutiva già prevista per il riallineamento del quadro EC.
Riallineamento - principi nazionali e IAS.
Infine, il Decreto Legge interviene anche per favorire l'ammortamento di valore di marchi e avviamenti emerso nelle operazioni straordinarie. Pagando l'imposta sostitutiva con l'aliquota più alta (16%), le società, indipendentemente dall'assoggettamento a normativa Ias o meno, potranno, dall'esercizio 2009, dedurre quote fino a un nono anziché a un diciottesimo.
Riepilogando:
Rivalutazione civilistica e fiscale.
- Soggetti interessati: società di capitali e società di persone che non applicano in bilancio i criteri Ias/Ifrs.
- Beni rivalutabili: beni immobili diversi dalle aree fabbricabili e dagli immobili-merce, risultanti nel bilancio al 31/12/2007. La rivalutazione si effettua nel bilancio dell'esercizio successivo. Il maggior valore si iscrive in una riserva in sospensione ed imposta.
- Affrancamento: la rivalutazione civilistica può avere riconoscimento fiscale versando l'imposta sostitutiva del 10% per gli immobili ammortizzabili e del 7% per quelli non ammortizzabili. Il versamento avviene in un'unica soluzione entro il 16/06/2009 o in tre rate annuali con interessi del 3%. Possibile anche affrancare la riserva versando il 10%.
Riallineamento delle differenze IAS: le qualificazioni.
- Affrancamento integrale: il saldo globale dei disallineamenti positivi e negativi può essere assoggettati ad aliquote Ires e Irap ordinarie, separatamente dall'imponibile. Per eventuali saldi negativi è ammessa la deduzione in cinque esercizi.
- Affrancamento per singola fattispecie: il riallineamento per singole fattispecie omogenee comporta l'applicazione, sul saldo positivo, di un'imposta sostitutiva del 16%.
Riallineamento delle differenze IAS: valori iscritti in sede di Fta.
- Oggetto: disallineamenti riconducibili alle regole di neutralità previste dall'articolo 13, commi 2, 5 e 6, del D. Lgs. 38/05, nonché da deduzioni extracontabili.
- Modalità: l'affrancamento si effettua applicando l'imposta sostitutiva già prevista dalla Finanziaria 2008 per il quadro EC.
FONTE: Il Sole 24 Ore
Pubblicato il 17 Dicembre 2008 - 09:43